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15 Février 2013

Cegereal - Résultats annuels - 2012 : une nouvelle impulsion



Amélioration des indicateurs clés :

  • Loyers IFRS à 38,6 M€ (+11,8%)
  • Taux d’occupation global à 83 % (+18%)
  • Patrimoine : 865 M€ hors droits (+1,3%)
  • ANR triple net EPRA : 35,7 € / action (+4,4 %)
  • Dividende : 0,65 € / action (proposé à l’AG du 26 juin 2013) + un complément(1)

 
Activité 2012 :

  • 22.200 m² commercialisés sur Arcs de Seine
  • Refinancement réussi de 400 M€
  • Baisse des coûts de financement de l’ordre de 20%
  • Lancement de l’opération Go Green


Perspectives :

  • Nouveau bail « vert » de 31.900 m² avec le Crédit Foncier à Rives de Bercy
  • Progression du résultat courant par action de l’ordre de + 30%
  • Poursuite de la croissance du dividende pour atteindre un niveau normal d’ici 2014

Le Conseil d’administration de Cegereal s’est réuni le 14 février 2013 pour arrêter les comptes consolidés audités de la période de 12 mois close au 31 décembre 2012.

Raphaël Tréguier, directeur général de Cegereal, commente :
« Comme prévu, 2012 fut une année très active pour Cegereal, tant sur le plan financier qu’opérationnel. La société a pleinement bénéficié des travaux préparatoires réalisés en 2011 qui lui ont permis d’atteindre ses principaux objectifs : mener à bien la commercialisation d’Arcs de Seine, un des sites majeurs de l’ouest parisien, et réussir le refinancement intégral du Groupe. Forte de ces réalisations, Cegereal souhaite augmenter progressivement, et de façon notable, le niveau de distribution aux actionnaires ces deux prochaines années. »

Cegereal est une foncière de référence dans la détention et la gestion de l’immeubles de bureaux, exclusivement récents et de grande taille, qui accueillent sur le long terme des entreprises de premier rang à la recherche de sites offrant des services à forte valeur ajoutée. Cotée sur NYSE Euronext depuis 2006 au compartiment B, sa capitalisation boursière est de 286 M€ au 12 février 2013.

IMMOBILIER

Une situation locative en nette amélioration sur l’ensemble du portefeuille

Arcs de Seine : plusieurs locations et extensions de surfaces pour un total de 22.200 m²

Conformément à sa feuille de route, Cegereal a poursuivi la stratégie de relocation intensive de l’immeuble Arcs de Seine.

Grâce à la commercialisation de 22.200 m² au cours de l’exercice auprès de locataires de premier rang, le taux d’occupation de l’immeuble atteint 63% contre 12% au 31 décembre 2011 :

  • Canal Plus a loué 10.450 m² en 2012 pour y installer les chaines de télévision D8, D17 et i>télé.
  • Hewlett Packard a loué 5.200 m² en 2012 pour y rassembler ses équipes commerciales franciliennes
  • Huawei Technologies a pris à bail 3.750  m²
  • Boursorama a loué 2.800 m² supplémentaires. Présente dans l’immeuble depuis 10 années, la société a décidé de s’étendre sur le bâtiment A en prenant à bail l’ensemble du premier étage.

Les 16.000 m² de bureaux restant à commercialiser font actuellement l’objet de visites et de discussions avec plusieurs locataires potentiels.

Rives de Bercy : Renouvellement d’un bail de 31.900 m² sur 9 ans fermes avec le Crédit Foncier

La signature en janvier 2013, en avance sur le calendrier, d’un nouveau bail « vert » de 9 ans fermes avec le Crédit Foncier permet d’allonger notre relation de 7 ans supplémentaires. Elle témoigne de la satisfaction du locataire depuis son emménagement en 2003.

Ce bail de type triple net est d’un nouveau standard, puisqu’il inclut une dimension environnementale forte qui repose sur des engagements « responsables » et réciproques. Ce nouveau contrat s’inscrit pleinement dans la démarche environnementale incarnée par le projet Go Green.

Europlaza : Livraison du RIE, poursuite des aménagements et nouveau bail

Durant l’été 2012, Cegereal a procédé à la rénovation du restaurant inter-entreprise d’Europlaza, en mettant l’accent sur le design et le confort des usagers, sous la direction du cabinet d’architectes Citti.
Les travaux de rénovation des salles de réunions communes, très utilisées par les locataires, vont progressivement commencer pour s’achever d’ici la fin de l’année.
La tour affiche au 31 décembre 2012 un taux d’occupation de 92%, suite à l’arrivée d’Yxime dans les locaux au 1er avril 2012 pour 1.295 m², compensant ainsi le départ de SPSS.

Lancement de l’opération Go Green

En vue d’améliorer et de pérenniser la valeur de son patrimoine Cegereal a décidé de lancer des audits environnementaux sur tous les immeubles de son patrimoine pour obtenir des certifications de qualité environnementale.

Suite à la remise officielle le 21 juin dernier par Certivéa du certificat de Haute Qualité environnementale «HQE Exploitation» pour le site Arcs de Seine, des phases de pré-audit ont été réalisées sur Europlaza et Rives de Bercy. Suite à des résultats préliminaires positifs, les audits techniques approfondis sont en cours de réalisation afin de permette la définition d’un cahier des charges précis.

Patrimoine de plus de 130.000 m², expertisé à 865 M€ hors droits

Les commercialisations et les actions de préservation des actifs sur le long terme ont permis de consolider la valeur du patrimoine. En légère progression de 1,3% par rapport au 31 décembre 2011, elle s’établit à 865 millions d’euros hors droits (919 millions d’euros droits inclus).

La durée résiduelle moyenne pondérée des baux, décomptée au 1er janvier 2013 (et prenant en compte le bail signé en janvier 2013 avec le Crédit Foncier), augmente et s’établit à 7,8 ans en nette amélioration, contre 5,8 ans l’an dernier, du fait des prises à bail intervenues tout au long de l’exercice.

Le taux d’occupation du patrimoine passe de 65% à 83%, en forte amélioration par rapport à fin 2011.

FINANCES (résultats en IFRS consolidés)

Progression des principaux indicateurs

  • Loyers IFRS en hausse de +11,8% à 38,6 M€
  • Résultat opérationnel de 37,6 M€, soit x2,2 celui de 2011
  • Résultat net en très forte croissance à 16,9 M€

Sur l’exercice 2012, les loyers IFRS de Cegereal s’établissent à 38,63 millions d’euros en croissance de 11,8% par rapport à l’année précédente. Les charges refacturées et indemnités représentent 8,77 millions d’euros, en croissance de 19,9%, reflétant l’arrivée de nouveaux locataires, principalement à Arcs de Seine.
Les charges liées aux immeubles ressortent logiquement en hausse à 16,38 millions d’euros.

Le résultat opérationnel (avant charges financières) est de 37,56 millions d’euros, et a donc été multiplié par 2,2 par rapport à 2011. La variation de la juste valeur sur le patrimoine est positive, en hausse de 9,38 millions d’euros, témoignant de la qualité des actifs.

Les cash flows générés par l’activité ont été impactés par les coûts non récurrents liés au refinancement de la dette, qui représentent 9,38 millions d’euros. Ils ressortent à 4,02 millions d’euros contre 8,38 pour l’exercice précédent.
Le résultat net s’établit néanmoins en nette progression, à 16,86 millions d’euros contre 0,24 million d’euros à fin décembre 2011. Le résultat net « EPRA » (après retraitement des variations de juste valeur des immeubles de placement) s’élève à 7,48 millions d’euros.

Situation financière solide avec l’obtention d’un financement de 400 millions d’euros à un taux d’intérêt en nette baisse

Dès juillet 2012, Cegereal a procédé au refinancement de sa dette qui devait échoir en mars 2013, en ligne avec ses guidelines (LTV <50%) pour atteindre fin 2012 un taux d’endettement à 46,2%.

Ainsi, la dette historique a fait l’objet d’un refinancement de 400 millions d’euros pour une durée de 5 ans, scellé auprès de 4 banques.

Le taux de base a pu être fixé courant octobre 2012 afin de bénéficier d’un niveau de taux de base historiquement bas, à 0,90%. Le taux d’intérêt global est de 3,15%, auquel vient s’ajouter un complément de marge de 0,25% tant que le taux d’occupation global du portefeuille reste en deçà de 90%.

Pour mémoire, ce nouveau taux d’intérêt fixe est en nette baisse par rapport au taux initial qui était de 4,15%.

Entre outre, les ratios prudentiels « Hard » ont pu être conservés :

  • 70% Taux maximal d’endettement par rapport à la valeur de marché des immeubles
  • 150% Taux minimal de couverture des intérêts par les revenus nets locatifs

Cegereal n’a plus d’échéance de remboursement de dettes bancaires avant août 2017

ANR triple net EPRA en hausse de 4,4% à 35,7 € par action

L’ANR triple net EPRA hors droit progresse de 19,41 millions d’euros à 476,28 millions d’euros à fin 2012. L’ANR triple net EPRA hors droits s’établit ainsi à 35,7 € par action contre 34,2 € par action au 31 décembre 2011. Cette évolution provient du résultat net (+0,4 €), de la variation de valeur du patrimoine (+0,8 €), de la variation de la valeur de la dette (+0,4 €), d’autres impacts (-0,2 €).

Dividende au titre de 2012 : 0,65 € par action + un complément

Cegereal proposera à l’assemblée générale du 26 juin 2013 le versement d’un dividende de 0,65.€ par action. La mise en paiement est prévue le 18 juillet 2013.

Le conseil d’administration envisage le versement d’un complément de dividende au titre de l’exercice 2012. Ce versement sera soumis à une AG ultérieure.

Perspectives

Pour 2013, Cegereal a pour objectif :

  • une progression du résultat courant par action de l’ordre de 30%
  • un retour progressif à un niveau normal de distribution de dividende d’ici 2014. Le conseil d’administration envisage le versement d’un dividende de 1,50 € par action au titre de l’exercice 2013


Agenda

  • 16 mai 2013 : Chiffres d’affaires du 1er trimestre 2013
  • 26 juin 2013 : Assemblée Générale
  • 18 juillet 2013 : Paiement du dividende
  • 25 juillet 2013 : Résultats semestriels 2013
  • 14 novembre 2013 : Chiffres d’affaires du 3ème trimestre 2013

(1)Le conseil d’administration envisage le versement d’un complément de dividende au titre de l’exercice 2012. Ce versement sera soumis à une AG ultérieure.

 

A propos de CeGeREAL (NYSE Euronext Paris – Compartiment B - CGR)
CeGeREAL est une SIIC spécialisée dans les actifs immobiliers de bureaux haut de gamme et de grande taille. Son patrimoine est constitué de trois ensembles immobiliers situés en première couronne parisienne. Leur valeur globale établie par l'expert indépendant BNPP Real Estate a été estimée au 31 décembre 2012 à 865 millions d'euros (hors droits de mutation).
www.cegereal.com

Contact presse
Aliénor Miens - 0153328477
alienor.miens@citigate.fr

Relation investisseurs
Raphaël Tréguier - 0142257636
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